Cuestión planteada:

El pasado enero recibimos una oferta por un inmueble que tenemos en cartera; el mismo día pasamos oferta al propietario y éste aceptó.

Como no tenía posibilidad ni acceso a correo electrónico, nos adjuntó por whatssap número de cuenta, documentación relativa al inmueble y confirmación de la aceptación de la oferta.

Seguidamente, preparamos un contrato de arras, donde el viernes ingresaban 1.000.-€ en concepto de reserva del inmueble y tenían 10 días para ingresar 8.000.-€ en arras.

Nosotros con toda la documentación y el justificante del ingreso a la espera del siguiente ingreso, nos comunica ayer el propietario que le han hecho una oferta mas alta y que la aceptado y que tiene nuestra reserva con fecha viernes 14 y otra del lunes 18 de otro cliente, y que, obviamente prefiere la otra oferta.

Como procedemos en este caso? Puede el propietario acogerse a una oferta más alta a posterior de la aceptación de primera oferta?  

Respuesta:

El primer problema que se observa es que el contrato de compraventa con pacto de arras remitido está firmado por el Agente Inmobiliario, no por el propietario del inmueble. De hecho, ni se menciona quien es el propietario de la finca, lo cual ya no se ajusta a la legalidad.  Es más, en el contrato se dice que el API es el propietario de la finca, circunstancia ésta que ya por sí sola constituye un  grave vicio contractual. 

Si, en este caso, el API actuaba en nombre y representación de su cliente, así debería haberse hecho  constar en el contrato, y el Agente inmobiliario debería tener, antes de firmar ese contrato en nombre de su cliente, una autorización o poder de su cliente para firmar contratos en su nombre y recibir cantidades en concepto de reserva y arras de un interesado en comprar la finca. 

De la documentación remitida solo se acredita que el propietario, accedió a  una reserva (1.000 € + otros 8.000 €), no a una compraventa con pacto de arras penitenciales, que es lo que el Agente firmó con los compradores, y ello puede causar graves problemas, tanto al API como al propietario, en caso que los compradores no quisieran dar por resuelto el contrato y exigir su cumplimiento. Pues en este caso, el único que se obliga será el API no el vendedor.

Por tanto, entiendo que la propiedad únicamente ha accedido a que el API actuara en su nombre para suscribir una reserva con los interesados. Y  como tal reserva, ésta puede resolverse (pues se trataría de un precontrato), debiéndose devolver el importe de 1.000 € a los compradores.