Cuestión planteada:

Vamos a comercializar una promoción viviendas. Las viviendas aún no están acabadas, pero se tendrá de 2022. El promotor tiene las siguientes dudas:

Nosotros como API hasta cuánta cantidad puedo administrar y gestionar en concepto de arras. ¿Estas arras en qué cuanta bancaria irían? ¿Podrían ir directamente a cuentas de la inmobiliaria?

Respuesta:

No existe un límite legal en cuanto a la cantidad que se entrega en concepto de arras. El uso habitual es fijar unas arras que varían entre el 5% a 10 % del precio de la compra dependiendo del plazo para escriturar, pero como digo, es un pacto libre y no sujeto a restricciones legales.

El consejo es que las arras sean entregadas directamente al promotor y propietario de las viviendas en construcción, de esta manera, el API evitará responsabilidades ante cualquier problemática que pueda surgir entre vendedor y comprador respecto al cumplimiento o incumplimiento del contrato y devolución o no de las arras.

De hecho, la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificio impone al promotor la obligación de disponer de un seguro de caución suscrito con una aseguradora o de un aval por parte de una entidad de crédito y, además, deberá dispone de una cuenta especial separada de otras cuentas bancarias del promotor para depositar en ella las cantidades que perciba en concepto de reservas, arras, etc… esto es, de las cantidades anticipadas por parte de los adquirientes. Así lo dispone: 

Disposiciones adicionales

Disposición adicional primera Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción

Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

2. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

No obstante, es posible que el API pueda pactar con el propietario (en la Hoja de encargo) que las arras, en tanto no se formalice la escritura pública de compraventa, queden en manos del intermediario, esto es, se ingrese por parte del comprador en una cuenta del API (que aconsejo sea una cuenta específica para la operación), pero como le indico, esto no es para nada conveniente para sus intereses atendido que en caso que surja algún tipo de problema entre vendedor y comprador tendrá el API que decidir  si devuelve o no las arras, de modo que puede verse envuelto en una contienda judicial.