Qüestio plantejada:

El passat 9 d’abril em truca un posible client, interessat en una de les
propietats que tenim en cartera. Donat el confinament, etc. No podem fer la
visita, però el seu interés és molt important, de tal manera que ens fa una
transferència de 2.000€ en concepte de paga i señal.

Nosaltres retirem l’anunci de circulació i a més a més, avisem a un altre
interessat (que ja estaba mirant llicència d’obres ,etc) que l’immoble s’ha
reservat.
A finals d’abril, el futur client, ens truca dient que es desdiu de la
compra i que li retornem la paga i señal íntegra.
Li hem demanat que ens faci la petició per escrit, i com és lògic no hi ha
cap motiu objectiu per retirar l’interès de compra.

Consulta:
Podem aplicar un import en concepte d’indemnització? Pel fet d’haver perdut
un interessat, haver perdut un mes de publicitat i la seva propia compra…
O s’ha de retornar íntegrament l’import de la paga i senyal?

Resposta:

Si no s’ha formalitzat per escrit el document de reserva, es complicat determinar quin tipus de acord han arribat les parts. Normalment, una reserva es un pre-contracte o de tractes preliminars (les parts acorden retirar de a venta un producte  per un determinat temps per a decidir els termes de la compraventa -preu, forma de pagament, etc…., pero no obliga a cap de les parts a vendre o a comprar-). 
Normalment, si les parts firmen una reserva per escrit, logicament s’estableixen clausules que regulen qué passarà amb la quantita entregada en concepte de “reserva” en cas que l’nteressat en la compra desisteixi de continuar, o en cas que el venedor finalment no vulgui vendre. 
Però, evidentment, si no hi ha cap pacte al respecte per què no s’ha acordat expressament per escrit, la doctrina dels nostres tribunals estima que s’ha de retornar al comprador la quantitat entregada en concepte de reserva si finalmente no vol continuar ambl’operació de compravenda, per que, precissament  una reserva es un pre contracte que, si no es pacta el contrari, possibilita a les parts negociar les condicions de la compraventa però no obliga a comprar ni vendre si les parts finalment no arriven a cap acord. Conseqüentment, tampoc, no es pot exigir al comprador que decideix no continuar amb l’operació cap quantitat en concepte de indemnització, si no es va pactar així expressament al contracte de reserva.