En relación a la nueva ley de contención de precios en zonas tensas solicito realizar las siguientes consultas:

1.- Si los contratos temporales a estudiantes y contratos temporales a trabajadores están sujetos o exentos de esta nueva ley.

La Ley 11/2020 establece en su art. 1 que únicamente será de aplicación a los contratos de arrendamiento  que tengan por objeto viviendas destinadas a residencia permanente del arrendatario. Por tanto, un arrendamiento temporal, según dispone la norma, no estaría afectada por la misma.

2.- Dónde se pueden ver los municipios calificados como «áreas con mercado de vivienda tenso”

Los municipios afectados por la calificación de áreas con mercado de  vivienda tenso están relacionados en la propia Ley 11/2020 de 18 de septiembre, como Anexo. 

3- Si la medida es transitoria y tiene una duración de un año ¿hay que hacer alguna mención al respecto en los contratos de alquiler? ¿A partir del primer año se puede modificar el importe de la renta (en el caso que la Generalitat no amplíe la normativa) o hay que mantener el importe del alquiler durante los 5 años de vigencia del contrato?

Sería conveniente prever en el contrato que, transcurrido el año desde la aprobación de la Ley 11/2020 sin que la Administración hubiere calificado el municipio en el que se encuentra sita la vivienda arrendada como «área con mercado de vivienda tenso», se fija una renta aplicable a partir del 23/09/2021 de ______________ € (la libremente pactada por las partes), que, quedará sin efecto, en caso que la Administración posteriormente califique de nuevo ese municipio como «área con mercado de vivienda tenso».

4.- ¿Se puede aplicar el IPC para actualizar la renta a partir del primer año de contrato, o se debe aplicar el índice de variación anual del índice de garantía de competitividad? ¿Cuál de los dos? ¿O no se puede aplicar ningún tipo de actualización de la renta durante los 5 años de vigencia del contrato?

El art. 8 de la Ley 11/2020 establece, respecto a la actuación de la renta, que  en  los contratos sujetos al régimen de contención de rentas la renta establecida por el contrato sólo puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda, esto es, según lo que dispone la LAU: 

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. 

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Por tanto, se debe prever expresamente en el contrato que se actualizarán las rentas y además, detallar expresamente el mecanismo o índice de actualización escogido por las partes, y en su defecto, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad.

5.- En el caso de un nuevo contrato de arrendamiento (con nuevo
inquilino) ¿puede el arrendador cobrar el mismo importe de alquiler del inquilino anterior, aunque el importe actual del alquiler aplicando el Index de precio de referencia (y su posible actualización del 5%) sea menor al contrato anterior, en el supuesto de que el arrendador NO cumpla con el 2,5 del indicador de renta de suficiencia de Catalunya?

Y en el caso contrario, en que el importe del alquiler del contrato anterior (inquilino antiguo) sea menor al alquiler que indique el Index de precio de referencia, ¿se puede elevar el importe del alquiler al nuevo inquilino hasta lo que indique el index, en el supuesto de que el arrendador NO cumpla con el 2,5 del indicador de renta de suficiencia de Catalunya??

Caso en que el arrendador persona física cuya unidad de convivencia NO tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces al Indicador de Renda de Suficiencia de Cataluña: Si la renta del anterior contrato estaba por debajo del índice de referencia, la renta del nuevo contrato no podrá superar la renta del anterior contrato (actualizado con el índice de garantía de competitividad). La renta del anterior contrato estaba por encima del índice de referencia, en el nuevo contrato, el precio ha de bajar como mínimo hasta el valor del índice.

6.- La tasa de basuras ¿puede cobrarse aparte del precio regulado?

Según dispone la Ley 11/2020 así como la LAU en el contrato de arrendamiento se puede pactar que el inquilino se haga cargo no solo de suministros, sino también de otros conceptos como Comunidad de Propietarios, IBI, Tasas de Basura, etc… Ahora bien, en el contrato debe constar desglosado y además, se debe indicar el importe que se pagó en la última anualidad. 

7.- Si no hay precio regulado por el  Index  en la zona y nunca se ha alquilado el inmueble, ¿el precio de alquiler es libre?

Si el municipio o zona  en el que se encuentra la vivienda, no ha sido declarada área de mercado de vivienda tensa la renta será libre. 

8.- Solicito aclaración del punto que hace referencia a los ingresos del
arrendatario: En el caso de que los ingresos del arrendatario sea igual o menor al 3,5 el indicador de renta de suficiencia de Catalunya, ¿el precio del alquiler debe ser el del Index? ¿Y si los ingresos del arrendatario son superiores a ese indicador, el precio del alquiler es libre? ¿Dónde está publicado ese indicador y cómo se calcula?

 El INDICADOR DE RENDA DE SUFICIENCIA DE CATALUNYA se fija cada año en los Presupuestos. El Valor del IRSC este 2020 es de 569,12 € mensuales y 7.967,73 € anuales. En el caso que los ingresos del arrendatario sean iguales o inferiores a 3,5 veces el Indicador de Renda de Suficiencia de Catalunya se le aplicará el límite del Índice de Referencia o,  en caso que existiese contrato de arrendamiento previo (5 años previos) y  la renta de ese anterior contrato de alquiler es inferior al  precio de referencia, se aplicará la renta anterior y no podrá incrementarse hasta el precio de referencia.