ENTRADA EN VIGOR EN FECHA 22 DE SEPTIEMBRE DE 2020 DE LA LEY 11/2020, DE 18 DE SEPTIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
A partir de mañana, 22 de septiembre de 2020, entra en vigor la Ley 11/2020, de medias urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda aprobada por el Parlament de Catalunya. Por tanto, todos los contratos de arrendamiento de vivienda destinada a residencia permanente del arrendatario que se suscriban a partir de mañana se sujetarán a lo regulado en la citada norma.
Quedarán excluidos, sin embargo, todos aquellos contratos de arrendamiento suscritos antes del 1 de enero de 1995, los que tengan por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales, las de carácter asistencial y los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
La Ley 11/2020 permite a la Administración (en este caso, el Departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda, con la excepción de la ciudad de Barcelona y del ámbito metropolitano de Barcelona, quien por su problemática singular y su régimen especial será competente el ente local o el área metropolitano de Barcelona), calificar determinadas zonas del territorio como “áreas con mercado de vivienda tenso”, y sujetar los contratos de arrendamiento que se suscriban en esas zonas a un régimen de contención de rentas.
La propia norma contiene un Anexo provisional de los municipios calificados como “Áreas con mercado de vivienda tenso”. Dicha declaración, al ser una medida transitoria, tendrá una duración de un año y dejará de surtir efectos una vez transcurrido ese año hasta que la Generalitat no formalice una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso referida al mismo municipio.
El efecto de contención de rentas que persigue la ley se instrumenta mediante la aplicación del “índice de referencia de precios de alquiler” de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda. El índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con unas superficies determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario o anexos).
En virtud de la nueva norma, el precio de referencia se establecerá en el contrato de acuerdo con el índice mencionado (al que se deberá acompañar del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado a fecha de formalización del contrato), sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un 5%, si así lo pactasen expresamente las partes en el contrato, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento, y siempre que concurran tres de las siguientes características: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda, zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea, piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio, vistas especiales.
De este modo, en los arrendamientos de viviendas situadas en un área declarada como de mercado de vivienda tenso, el importe máximo de renta que puede convenirse en el momento de formalizar el contrato no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementado o minorado, como máximo en un 5%. Además, la renta tampoco podrá rebasar la consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el Índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley 11/2020 (22 de septiembre de 2020).
Este último criterio mencionado, no será de aplicación en el caso de que existiera una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el ultimo contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrega en vigor de la Ley 11/2020; tampoco será aplicable ese último criterio (no rebasar la renta del anterior contrato de arrendamiento vigente) en el caso que se formalizase un contrato de arrendamiento relativo a un vivienda que estaba inicialmente excluida de la aplicación de la ley 11/2020 cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.
En el caso que la parte arrendadora sea una persona física cuya unidad de convivencia tenga ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, incluidas las rentas de los arrendamientos, no será de aplicación a los nuevos contratos de arrendamientos que suscriba el límite consistente en que la renta no pueda sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, y solo le será aplicable como límite la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, entendiendo que, si la renta consignada en el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia correspondiente, la nueva renta podrá incrementarse hasta el citado precio de referencia.
Ahora bien, estas excepciones no serán aplicables en caso que el arrendatario tenga unos ingresos iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.
Este régimen de contención de rentas, sin embargo, se flexibiliza en el caso de contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resulten de un proceso de gran rehabilitación, en cuyo caso, el incremento del precio que las partes acuerden en base al índice de referencia de precios de alquiler puede llegar a fijarse en el margen superior del índice. Este trato especial tendrá una duración de cinco años desde la fecha del certificado de final de obras. Transcurrido dicho plazo de cinco años, ya les serían de aplicación, si aún perdurase el régimen especial de contención de rentas, las reglas que se señalan en el párrafo anterior.
La norma también permite que el arrendatario asuma gastos generales y servicios individuales, o la posibilidad de repercutirle el coste de la ejecución de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato mediante un incremento de la renta anual, incluso superando el límite fijado por las reglas generales.
La norma impone, asimismo, un deber de informar sobre el régimen de contención de rentas en las ofertas de arrendamientos de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso. Esto es, en todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso, incluidos los arrendamientos de viviendas nuevas o derivadas de un proceso de gran rehabilitación, es necesario informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda.
Es importante destacar que se introduce un régimen de control y sancionador, mediante la tipificación de una serie de infracciones tanto para el arrendador como para el agente inmobiliario que interviene en la operación. En lo que afecta a los agentes inmobiliarios, concretamente se ha introducido una nueva letra f) en el apartado 2 al art. 125 de la Ley 18/2007, en los que se sanciona a los agentes inmobiliarios en casos de “no hacer constar el índice de precios del alquiler de viviendas, o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, en la publicidad de viviendas para alquilar que incluya el precio del alquiler, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas” .
Finalmente, la Disposición Transitoria Primera de la Ley 11/2020, establece el régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda previamente vigentes en un área de mercado de vivienda tenso, y señala que los contratos de arrendamientos que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso formalizados antes de la entrada en vigor de la presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. Ahora bien, en caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido por la Ley 11/2020.
El link de la web de la Generalitat de Catalunya donde constan publicados los índices de referencia es el siguiente: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/.
Asimismo, se adjunta guía de uso publicado por la Generalitat de Catalunya.
