Cuestio Plantejada:

Tenim una consulta respecte a la modalitat de lloguer amb opció de compra.

Nosaltres realitzem aquests contractes amb duracions determinades (1 o 2 anys habitualment) i en cas que no realitzin l’opció perden el dret de compra i els diners que han entregat.

El cas és que tenim un client que ens planteja el següent:

Encara que es pacti una durada per l’opció de compra, la part arrendatària pot continuar en el dret de llogar l’habitatge com a vivenda permanent, al preu pactat i fins a 5 anys. Això és correcte?

Si és així, ens agradaria que ens aconselléssiu alguna solució per evitar aquest suposat cas, per part nostra creiem que podria resultar realitzar un increment d’un X % de la renda, a partir de la finalització del plaç de l’opció de compra, però ens agradaria saber que opineu des del col·legi.

Resposta:

En efecte, un contracte de lloguer amb opció a compra, juridicament es considera que son dos contractes diferents, es a dir, que cadasqú d’ells (l’opció a compra i el lloguer) s’han d’ajustar a la seva regulació legal. Per tant, el lloguer de d’habitatge, encara que es pacti una opció a compra, sempre haurà de complir el previst a la LAU i a la llei 11/2020, si es el cas, i es per això que tot i que es pacti una duració inferior a 5 anys, l’arrendatari tindrà tot el dret a estar-hi com a mínim els 5 anys (si l’arrendador es persona física) o 7 anys (si l’arrendador es persona jurídica). La durada del lloguer serà en tot cas la que preveu la LAU això encara que s’hagi pactat una opció a compra amb un termini inferior als 5 o 7 anys, de manera que, si no exerceix l’opció en el termini pactat, l’arrendament durarà igualmente el previst a la LAU. Es a di, que el no exercici de l’opció per part de l’arrendatari no suposarà la resolució del contracte de lloguer. 

En quan a la proposta de pactar cada any un increment “x” de la renda, s’ha de tener present que l’art. 18 de la LAU prohibeix expresament qualsevol actualització que excedeixi el IPC.