Consulta plantejada:

Necessito fer unes consultes per a una operació de lloguer amb opció a compra doncs és la primera vegada que sens planteja…

1. La formalització del lloguer amb opció a compra com es realitza? 

-Davant de Notari, o contracte privat…

2. El percentatge d’entrega inicial, és lliure? o hi ha un barem marcat?

3. Ja s’inscriu en el Registre de la Propietat aquesta venda-lloguer?

4. Si no es realitza la compra al final del període de lloguer, quina força legal té el propietari per recuperar el bé?

Resposta:

1º.- Un contracte de lloguer amb opció a compra, normalment, es formalitza mitjançant un contracte privat. Ara bé, si les parts volen que aquest contracte de lloguer amb opció a compra s’inscrigui al Registre de la Propietat, s’haurà de formalitzar en escriptura publica.

2º.- La Prima d’Opció serà pactada lliurement per les parts, no existeix cap regulació legal que estableixi cap percentatge.  

3º.- No es tracta d’una venda-lloguer, el que es pacta es una opció per a que l’inquilí pugui comprar, o no, l’habitatge, es a dir, dependrà de si aquest inquilí exerceix aquesta opció dins els terminis pactats al contracte, ja que si no l’exercita en el termini pactat perdrà la opció a comprar l’immoble (terme de caducitat) però la firma d’una opció a compra no obliga a l’inquilí a comprar. També s’haurà de pactar expressament al contracte què passarà amb la prima d’opció en cas que l’inquilí no exerciti l’opció dins el termini pactat (es pot pactar que en cas que no s’exerciti l’opció a comprar perdrà la quantitat entregada en concepte de prima d’opció a favor del propietari, tot i que, també es perfectament vàlid el pacte contrari, es a dir, que se li tornarà la prima, si bé aquesta ultima es menys usual). 

4.- Si l’inquilí no exercita l’opció a compra dins el termini pactat, el que continuarà vigent serà el contracte de lloguer pel termini pactat, si bé, s’ha de tenir en compte que, si es tracta d’una habitatge, el lloguer tindrà una duració de 5 anys obligatoris per l’arrendador (persona física) o de 7 anys (arrendador persona jurídica), encara que s’hagi pactat un termini inferior. La validesa del contracte de lloguer, per tant, no es veu afectada en cas que l’inquilí decideixi no exercir l’opció a compra, ja que el contracte de lloguer amb opció a compra es considerat per la  doctrina un “contracte mixt”, o dos contractes independents encara que es pactin al mateix document.   

Molt important: el pacte d’opció a compra no podrà esser mai superior al termini pactat de lloguer.