Tengo un cliente que no sé si es «gran tenedor ò no»Es en relación a gran tenedor » más de diez inmuebles»Mi clienta es usufructuaria de 6 pisos, 3 locales, 1 casa, 1parcela.(pero de esto sólo se alquilan 2 pisos, 3 locales y una casa.En 3 pisos viven ellos)Pero la nuda propiedad el titulo lo tienen repartido entre los 3 hijos.Un hijo es dueño de 1 piso en el que vive, es dueño de 2 pisos queestán alquilados y un local que también está alquilado.Otro hijo es dueño de un piso en el que no vive y NO lo tiene alquiladoy es dueño de un local que está alquilado.El otro hijo es dueño del piso en el que vive, también es dueño de unlocal que tiene alquilado y una casa que tambien tiene alquilada.De todo ello al final tiene alquilado 2 pisos, 3 locales y una casa y elrendimiento de ello lo tiene la madre la usufructuaria. Mi duda es que no sé si es gran tenedor o No.
El art. 4 del RDL 11/2020, 31 de marzo, define lo que se entiende por arrendador gran tenedor de inmuebles como:
«persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”.
Por lo tanto, en la definición solo se incluyen los inmuebles urbanos, de modo que «la parcela” a que refiere la consulta, podría no estar incluida dentro de los inmuebles a tener en cuenta para considerar a una persona como “gran tenedor» porque, por lo general, estas tienen la condición de rústica. Habrá que comprobar, por tanto, que calificación urbanística tiene dicha parcela.
Ahora bien, en el caso que dicha parcela tuviere la consideracion de “urbana”, igualmente, la norma señala que el arrendador debería ser titular más de 10 inmuebles urbanos. Con independencia de cual es el destino de dichos inmuebles, esto es, de si los arrienda o no.
Y el término “ titular” es una definición muy desafortunada, pues no es una figura propia del derecho civil (que refiere a propietario, nudo propietario, titular de un derecho real de usufructo, etc….). Tampoco esta definición de “titular” aparece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y si lo hace se refiere a la parte arrendataria.
Por tanto, esa definición crea total confusión y en la práctica se desconoce qué ocurre en supuestos como el objeto de la consulta, en el que la parte arrendadora no es la propietaria sino la usufructuaria de la vivienda.
Ahora bien, parece que esa definición de “ titular» la ha tomado el legislador del RDL 11/2020, prestada de la normativa tributaria, y concretamente, el art. 61 del RDL 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, indica que constituye el hecho imponible del impuesto sobre bienes inmuebles la titularidad de un derecho real de usufructo o el derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles urbanos, con lo que podríamos interpretar que, efectivamente, la persona que es titular de un derecho de usufructo sobre más de 10 inmuebles urbanos será considerado gran tenedor de inmuebles.
En este caso, no cabe tener en cuenta quien es el nudo propietario, pues existiendo usufructuario, solo a éste compete el derecho de arrendar o ceder el uso del inmueble, pues solo el usufructurario puede disponer de la posesión de la finca sobre la que tiene un derecho de usufructo. En otras palabras, si existe un usufructurario, el nudo propietario no puede arrendar el inmueble.
Por tanto, en este caso, la persona que tenga constituída a su favor un derecho de usufructo sobre más de 10 inmuebles urbanos (sin contar garajes, locales y fincas con superficie construida de más de 1.500 m2) será considerada “gran tenedor de inmuebles” a los efectos del art. 4 del RDL 11/2020.
