Cuestión planteada:
Qué trámites o procedimiento se debe seguir para dividir una comunidad de propietarios ya constituida de tres bloques ubicada en una misma parcela, y dividirla en tres comunidades distintas.
Respuesta:
Según se plantea en la consulta, los tres edificios forman una sola comunidad de propietarios. Para separar esa comunidad, se requiere modificar el título constitutivo (Escritura de Obra Nueva y División Horizontal), y se puede optar por formar subcomunidades y mantener una mancomunidad sobre los tres edificios si existen elementos comunes a los tres edificios (piscinas, zonas de recreo, etc…..), o bien optar por formar comunidades separadas, si bien, si tienen elementos comunes a los tres edificios serà mucho más complicado.
Para poder modificar el titulo de constitución se requeire el voto de todos (unanimidad) los propietarios, ello por así venir previsto en el Artículo 553.26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas, del Libro Quinto del Codigo Civil de Cataluña:
1. Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para:
a) Modificar las cuotas de participación.
b) Desvincular un anexo.
c) Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
d) Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
e) Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
f) Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
g) Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
h) Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.
Ello está regulado en el Artículo 553.10. Modificación del título de constitución del Libro Quinto del Codigo Civil de Cataluña, que dispone:
1. Para modificar el título de constitución es preciso el acuerdo de la junta de propietarios y que la escritura observe los requisitos del art. 553-9 que sean de aplicación a la modificación de que se trate.
2. No es preciso el acuerdo de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:
a) El ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y edificación si se ha previsto así al constituir el régimen o el derecho.
b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.
c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban expresamente.
d) La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración pública de conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
3. La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados en lo que resulte o sea consecuencia de las operaciones de modificación realizadas al amparo de lo establecido por el apartado 2.
En este caso, y en relación al artículo anterior, será aplicable lo previsto en el apartado 1, pues se trata de una modificación del titulo constitutivo que no refiere a los previstos en el apartado 2.
Los requisitos previstos en el art. 553-9 son los que siguen:
1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener:
a) La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
b) La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
c) Un plano descriptivo del inmueble.
d) Los estatutos, si existen.
e) Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
f) La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.
2. Los preceptos del presente capítulo se aplican en todo lo no establecido por el título de constitución.
3. En la misma escritura de constitución o en otra previa, es preciso que se declare la obra nueva de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y las demás normas que sean de aplicación.
4. El régimen de la propiedad horizontal se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el inmueble y de tantos folios como fincas privativas existan.
5. Las estipulaciones establecidas en la constitución del régimen, o en cualquier otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución a favor del constituyente, o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios, son nulas.
