Pregunta planteada:

Si se compró una vivienda de una entidad Bancaria en el 2010 y, la vendemos en el 2020, ¿la Generalitat tiene derecho de tanteo y retracto?,En caso afirmativo, que tipo de documento hay que realizar a la persona interesada en la compra, ya que entiendo, que no se puede hacer un contrato de arras penitenciales, puesto que esta supeditada a la Generalitat. ¿Como y donde se tiene que comunicar a la Generalitat, para su desestimación?.

Respuesta:

En virtud del art. 2 del Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, la transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que hayan sido adquiridos después de la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, está sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Generalidad. Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas durante la vigencia de este Decreto ley.

POR TANTO,  RESPECTO A LA VIVIENDA ADQUIRIDA DE UN ENTIDAD BANCARIA OBJETO DE LA CONSULTA, EFECTIVAMENTE EXISTE EL DERECHO DE TANTEO A FAVOR LA ADMINISTRACIÓN AL HABERSE ADQUIRIDO ANTES DEL 2007. 
LA FORMULA PUEDE SER UN CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA SUJETO A CONDICION SUSPENSIVA DE SU EFICACIA  PARA EL CASO QUE LA ADM. EJERZA EL DERECHO DE TANTEO. 

PROCEDIMIENTO: El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se llevará a cabo de conformidad con los procedimientos y en los términos que establece la Ley 18/2007, de 28 de diciembre con las siguientes particularidades:

• a) Los derechos de tanteo y retracto los puede ejercer la Administración de la Generalidad, directamente o a través de entidades de derecho público con personalidad jurídica propia competentes en materia de vivienda, en beneficio propio, del municipio, de otras entidades vinculadas que dependen de estas, de sociedades mercantiles de capital íntegramente público, o en beneficio de entidades sin ánimo de lucro que formen parte de la Red de viviendas de inserción o que tengan la consideración de promotores sociales de acuerdo con lo establecido en el art. 51.2.b) de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda. 
• b) La decisión de transmitir la vivienda se debe comunicar por parte del titular transmisor a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. La notificación debe incluir la información que establece el art. 89.2 y 89.3.a) y b), de dicha Ley, el precio de venta previsto, una declaración expresa del estado de ocupación de la vivienda, así como la valoración justificada sobre su estado de conservación.
• c) Una vez notificada la decisión de transmitir, el titular está obligado a mostrar la vivienda a la Administración cuando esta se lo solicite. El incumplimiento de este deber en la fecha señalada suspende el plazo de ejercicio del derecho de tanteo hasta la fecha de su cumplimento efectivo, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda
• d) Transcurrido el plazo de ejercicio del derecho de tanteo (2 meses)  sin que la Administración haya notificado su voluntad de ejercerlo, se entenderá que renuncia a ejercer el derecho en relación con esta transmisión.
• e) El derecho de retracto se puede ejercer de acuerdo con lo que prevé el art. 91 de dicha Ley, pero por el mismo precio y en las mismas condiciones de adquisición en que efectivamente se haya producido la transmisión.
• f) Se priorizará el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas en buen estado de conservación, situadas en barrios sujetos a una especial degradación social y que tengan un precio inferior al del mercado.

También será prioritario el ejercicio del derecho de tanteo y retracto en el caso de viviendas adquiridas de personas físicas en los procesos de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria.
LA PÁGINA WEB de la Generaitat (Agencia Catalana de l’Habitatge) indica también el procedimiento: 

La documentación a aportar junto con el modelo de notificación normalizado por la Agencia es:

• Original y fotocopia o fotocopia compulsada del NIF / NIE del titular de la vivienda.
• Si la persona que firma la solicitud es un representante: original y fotocopia o fotocopia compulsada del NIF / NIE y acreditación de la representación legal que ejerce.
• Informe sobre el estado de conservación de la vivienda según modelo normalizado

Sólo deben notificar la decisión de transmitir la vivienda las personas titulares de viviendas ubicadas en cualquier municipio de Catalunya que se hayan adquirido a partir del 9 de abril de 2008 en los siguientes supuestos:

• Procesos de ejecución hipotecaria (procedimiento judicial)
• Procesos de ejecución extrajudicial (procedimiento notarial)
• Mediante compensación de deuda (entre acreedor y deudor)
• Mediante pago de deuda (dación en pago)

Todo ello independientemente de que:

• La vivienda fuera domicilio habitual o segunda residencia del titular
• El titular de la vivienda fuera una persona física o jurídica

La notificación del derecho de tanteo:

• Debe dirigirse a la Agencia de la Vivienda de Cataluña
• Sólo se debe hacer en caso de transmisión de viviendas con cédula de habitabilidad vigente o pendiente de renovación o que tenga un certificado equivalente.
• Se debe hacer aunque se haya firmado un documento privado de transmisión antes del 27 de marzo de 2015 (fecha de entrada en vigor del Decreto ley)

Los datos que deben constar en la notificación son:

• La identificación de la vivienda objeto de transmisión
• El título que se tiene sobre la vivienda
• La fórmula jurídica de transmisión 
• El precio de venta previsto
• Las condiciones de la transmisión
• Datos de los posibles compradores
• Cédula de habitabilidad vigente
• El estado de ocupación de la vivienda
• Una valoración justificada sobre el estado de conservación

La Agencia notificará al titular de la vivienda la decisión de ejercer el derecho de tanteo o no ejercerlo, en el plazo máximo de 2 meses. En el supuesto de que se realice una inspección a la vivienda el plazo se ampliará 15 días más, para que la Administración pueda examinar las condiciones físicas de la vivienda

Transcurrido este plazo sin respuesta, se entenderá que la Administración renuncia al ejercicio del derecho.

En este trámite no hay opción de recurso.