Cuestión planteada:
El gobierno aprobó el 31 de Marzo las medidas para alquileres. Al tener mas de 10 pisos estamos obligados a dar facilidades a los inquilinos. Te paso el email de uno concreto que quiere una quita al 50%. Como ves en el email dice que lleva 6 meses en paro (no hemos tenido problemas de pago con este inquilino).
La primera cuestión es si se puede acoger al RD puesto que la reducción de ingresos viene de 6 meses atrás y no de ahora por el covid 19 y no ha tenido problemas con el pago. Intuyo que cobra lo máximo de paro ya que tenia una nomina de 2000 euros. La segunda cuestión es que en el RD dice que si no llegamos a un acuerdo podemos escoger entre la quita del 50% o bien una moratoria (hasta 4 meses). Si escogemos la moratoria por 4 meses el inquilino podría escoger no pagar nada durante ese tiempo? La tercera cuestión es que concretamente a este inquilino se le acababa el contrato el día 13-03 y dijo que necesitaba un par de meses mas para mudarse, mientras que el RD de estado de alarma es del 14 . O sea que tiene el contrato vencido de antes del decreto.
Le dijmos que se podía mudar un poco mas tarde pero sin consentimiento escrito. Estamos obligados a prorrogarle los 6 meses que dice el RD o podemos decirle que se vaya en cuanto sea posible? Otra cuestión es si la entrada en vigor del RD es a partir del 2 de Abril, los inquilinos que hayan sufrido un ERTE pueden acogerse ya en este mes de Abril o debería ser para el siguiente.
Respuesta:
1º.- El RDL 11/2020 en su art. 5 se define que se entiende por situación de vulnerabilidad económica, entre otras, aquellas personas que PASEN A ESTAR en situación de desempleo en el mes anterior a la solicitud de la moratoria. Por tanto, si el inquilino ya estaba hace meses en situación de desempleo no está comprendido dentro de una situación de “vulnerabilidad económica” a que refiere el citado art. 5 del RDL 11/2020.
2º.- Si vosotros escogéis la MORATORIA en el pago de la renta, hasta un máximo de 4 meses, ello quiere decir que el inquilino mientras dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses, dejará de pagar las rentas.
Sin embargo, ello no significa que se condone o perdone la renta, sino que la renta que no se paga ahora, se aplazará (se prorrateará), a partir de la siguiente mensualidad en que sí daba el inquilino pagar su renta (pongamos del quinto mes), durante un plazo máximo de 3 años o por el plazo en que tenga vigencia el contrato o cualquiera de sus prorrogas, sin intereses.
3º.- El art. 2 del RDL 11/2020 regula la prorroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Ello con independencia de si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica o no.
El citado precepto establece claramente que serán objeto de prorroga extraordinaria de 6 meses los contratos de vivienda habitual cuya vigencia finalicen dentro del período comprendido desde la entrada en vigor de ese decreto (2 de abril de 2020) hasta el día en que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma.
Y por finalizar se refiere, o bien, al período de prorroga obligatoria previsto en el art. 9.1 LAU (3 o 7 años dependiendo de la fecha en que se celebro el contrato) o bien, al período de prorroga prevista en el art. 10 .1 LAU (1 año o 3 anualidades de renta, dependiendo de la fecha en que se celebró el contrato).
Por tanto, según dispone la norma, solo si la vigencia del contrato, según los arts. 9.1 y 10.1 de la LAU, finaliza entre el 2 de abril de 2020 y hasta dos meses después de que se declare el estado de alarma, puede el inquilino acogerse a la prorroga extraordinaria de 6 meses.
Entiendo que el contrato objeto de la consulta ya había finalizado su vigencia, en el sentido que había agotado, incluso, el plazo extraordinario de prórroga prevista en el art. 10.1 LAU (un año o 3 anualidades según fecha de contrato).
Si ello es así, el problema es que nos encontraríamos ante un contrato se ha prorrogado por tácita reconducción previsto en el código civil (por mutuo acuerdo de las partes, aunque sea verbal, ya que el inquilino está en posesión de la vivienda con la aquiescencia del arrendador), y por tanto, el contrato se prorroga mes a mes, si en el contrato se pactó expresamente que el pago de la renta sería mensual.
Dicha situación no se contempla expresamente en el citado RDL 11/2020 (no refiere a los contratos que se encuentren en prorroga por tácita reconducción prevista en el código civil), y, por lo tanto, en principio, no parece que pueda ser objeto de la prorroga extraordinaria de los 6 meses a que refiere la norma.
No obstante, y atendido que en el supuesto consultado estamos ante una situación de prórroga contractual (tácita reconducción prevista en el código civil) que puede acabar en cualquier momento (cada mes), entiendo que el espíritu de la norma es que no se desaloje o finalicen los contratos mientras dure el estado de alarma para evitar desplazamientos, que al final es la voluntad del legislador (evitar que la gente se desplace).
Por tanto, y a pesar de que el contrato entiendo que no puede acogerse a dicho período extraordinario de prorroga de 6 meses, lo cierto es que iría contra el espíritu de la norma el finalizar ahora el contrato. Por lo tanto, lo indicado es acordar con el inquilino que dicho contrato se prorrogará únicamente hasta el momento en que se alce el estado de alarma, pro haciendo indicación expresa que el contrato no puede acogerse a esa prorroga extraordinaria de 6 meses a que refiere el art. 2 del RDL 11/2020.
4º.- La moratoria en el pago de la renta se aplicará automáticamente si el inquilino reúne las condiciones para ello (se encuentra en estado de vulnerabilidad económica) desde el momento en que lo solicite (el plazo para su solicitud es desde el 2 de abril hasta el 2 de mayo 2020). Pero desde la solicitud por el inquilino, el arrendador dispone de 7 días laborables para comunicarle su decisión (si reúne o no la condición de persona arrendataria en situación de vulnerabilidad económica y cual de las dos alternativas previstas en el norma escogéis). Por tanto, si el inquilino os lo ha solicitado ahora, si reúne las condiciones, la moratoria se aplicará ya a este mes de abril.
