Cuestión planteada:

1ª

Acaba de finalizar un contrato de temporada de vivienda amueblada que unos clientes italianos alquilaron como 2ª residencia, me piden hacer otro en el que tengo que modificar varias cosas ya que ha muerto la propietaria, ahora firmaran los herederos y uno de los arrendatarios, con lo que creo conveniente hacer contrato nuevo en lugar de prórroga. 

Además ambas partes acuerdan que se refleje en el contrato que el piso está a la venta, y que la inquilina facilitará las visitas y dejará el piso en el caso de venta. Se le ofrecerá el derecho de tanteo y retracto,  podrán facilitar-me alguna clausula tipo para este supuesto y detallarme plazos de notificación correctos para que la inquilina pueda ejercer el derecho de tanteo y retracto?

2ª

De un tiempo a esta parte me encuentro con que en las operaciones de compraventa en las que el comprador compra con hipoteca y el vendedor tiene que cancelar una carga hipotecaria, es el banco del comprador quien gestiona la cancelación registral con unas provisiones de fondos muy altas, y mi pregunta es: el vendedor tiene la obligación de aceptar que el banco del comprador realice esta gestión? o puede elegir hacerlo mediante la gestoría de la misma notaría donde se firma la escritura u otra de su elección? hay alguna ley que le obligue?

Respuesta:

Respecto a la primera consulta: 

El art. 14 LAU no permite el pacto que se propone por el API relativo a que se estipule que en caso de venta de la vivienda el contrato quedará extinguido, al menos, ello no podrá pactarse en lo que respecta al plazo de vigencia mínimo de 5 años (arrendador persona física) que prevé el art. 9 LAU obligatorio para el propietario. A continuación, citamos el referido art. 14:

ARTÍCULO 14.   ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica. 

En cuanto al derecho de tanteo y retracto a favor de la parte arrendataria, el pacto sería el que sigue: 

“_______________”.-  En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma en las siguientes condiciones: 

–          El arrendatario podrá ejercitar su derecho de tanteo sobre la finca arrendada (si se alquila la vivienda con accesorios también deberá ejercer el derecho de tanteo sobre ellos junto a la vivienda), según lo previsto en el art. 25 LAU, en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. 

–          El arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el art. 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho al arrendatario la notificación prevenida en el art. 25 LAU o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos en dicho precepto, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquiriente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.   

Respecto a la segunda cuestión: 

No existe ninguna norma que establezca que ha de ser la entidad bancaria de la parte compradora la que tenga que “gestionar” la cancelación en el Registro de la propiedad.