Cuestión planteada:
En el mes de Enero de este año, unos clientes de nacionalidad alemana firmaron un contrato de arras penitenciales dejando 6.000.-€ a cuenta del precio de la vivienda.Debiendo escriturar como muy tarde el 17 abril y teniendo en cuenta la imposibilidad por causa ajena a ninguna de las partes y con motivo el estado de alarma decretado el 13 de mayo, estos clientes alemanes han pedido una prorroga de 8 semanas (que es la duración del estado de alarma) en el contrato de arras alegando que con la bajada de precios en la vivienda que se anuncian, no sólo quieren repensarse el hecho de comprar, si no que además querrían recuperar el dinero ya entregado.Mi pregunta ante esta situación y para abordar las que pudiesen surgir del mismo tipo, es:
¿la crisis de COVID-19 ha cambiado en algo la ley ? ¿Tienen el derecho legítimo a recuperar el dinero entregado alegando simplemente la crisis que está por llegar ?
¿Podrían pedir una prorroga de 8 semanas en el contrato ?
Respuesta:
Ninguno de los Decreto Ley que sucesivamente se han dictado tras la declaración del Estado de Alarma ha previsto expresamente una regulación para el caso de los contratos de compraventa con pacto de arras cuyo vencimiento esté previsto en las fechas en que se ha declarado el Estado de Alarma.
De hecho, existe una Instrucción dictada el 15 de marzo de 2020 por la Dirección General de Seguridad y Fe Publica, en coordinación con el Consejo General del Notariado, sobre medidas a adoptar para garantizar la adecuada prestación del Servicio Publico Notarial, los notarios han tenido que adaptar su actividad y el servicio de notarias esta asegurado mientras se alargue el Estado de Alarma.
Ahora bien, los Notarios, per otro lado, piden que no se acuda a las notarias sin cita previa, ya que no están abiertas al publico y solo atienden personalmente cuestiones de urgencia. Será el Notario quien deberá decidir qué se considera una cuestión de urgencia. Por lo tanto, se aconseja llamar o enviar un correo electrónico al Notario explicando la situación. Será el Notario el que deberá decidir la urgencia de la gestión y que le dará cita e instrucciones si realmente la operación no puede esperar. Por ejemplo, en la circular se indica que las operaciones bancarias sí están consideradas urgentes (pólizas de préstamo o crédito, prestemos o créditos hipotecarios, etc…). También puede ser considerado urgente el caso de unas arras que están a punto de vencer, si las partes no han podido llegar a un acuerdo sobre la prorroga de la misma.
Es más, los principios de Buena Fe contractual y conservación de los pactos del contrato, determina que los contratos se deben cumplir de conformidad con los pactos, y que, por tanto, ante esta situación excepcional, las partes, de común acuerdo, actúen con buena lógica y procedan a prorrogar la fecha prevista para la escritura pública ante la imposibilidad de desplazarse los ciudadanos alemanes.
La doctrina jurisprudencial es muy restrictiva en cuanto a la posibilidad de resolver el contrato por causa de fuerza mayor. De hecho, afirman nuestros tribunales que el dinero no puede ser considerado fuerza mayor, pues siempre existirá. Por tanto, en todo caso, se puede admitir una flexibilización de los pactos, atendidas las excepcionales circunstancias en las que nos encontramos, lo que quiere decir, que las partes, de mutuo acuerdo, pacten prorrogar la fecha de la escrituración hasta que se alce el estado de alarma, por ejemplo.
Máxime, cuando existen métodos legales para poder escriturar aunque los Sres. compradores no puedan desplazarse a España (por ejemplo, mediante un poder notarial a favor de una persona española de su confianza que compre en su nombre la concreta finca).
Por tanto, lo que no se admite ni legal ni jurisprudencialmente es que las partes de un contrato, pretendan beneficiarse de la presentes circunstancias, para incumplir con sus obligaciones (rebajar el precio pactado, o resolver el contrato, etc…), cuando existen mecanismos de flexibilización amparándose en la buena fe contractual y el principio de conservación de los pactos.
Por otro lado, si los compradores Alemanes insisten en que quieren resolver el contrato, atendido que, según la consulta, se trata de un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales, éstos podrían resolverlo, pero perdiendo las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales, pues como ya hemos dicho, no es posible resolver el contrato de compraventa por causa de los efectos de la declaración del Estado de Alarma, ya que existe la posibilidad legal de poder escriturar (si el Notario lo considera esencial), es posible que los compradores que no pueden desplazarse a España puedan otorgar desde Alemania un Poder Notarial a favor de un Español con potestad para comprar en su nombre, y además, y sobre todo, existe la posibilidad que las partes acuerden la prorroga de la fecha de escrituración.
