Qüestio plantejada:
Resulta que he vengut un xalet en una urbanització, i ara; un cop venguda s’ha presentat el president d’una junta de compensació existent en la urbanització i li reclama als nous propietaris la quantitat de
XXXXX € a ells per ser els nous propietaris.
En la última Nota Simple encara no s’ha cancel·lat registral-ment l’hipoteca del venedor, aquesta, la cancel·la la gestora del Banc dels compradors.
Resposta:
Respecte a la afectació real de la finca a les carregues urbanístiques:
El Tribunal Superior de Catalunya, a la seva Sentència de TSJ Cataluña (Contencios-administratiu), sec. 3ª, S 02-05-2012, nº 317/2012, rec. 336/2009, refereix que, si be la carrega urbanística egueix a la finca, s’ha de reclamar, en primer lloc, al propietari de la finca al moment en que es va fer la liquidació de la quota, i, si aquest esdevé fallit (o bé s’ha instat contra ell la corresponent reclamació), podrá reclamar-se als succesius propietaris de la finca. Així ho diu claramente la Sentencia mencionada:
«Teniendo a las presentes alturas la oportunidad de actualizar los principios y doctrina expuestos será de indicar que las liquidaciones de autos se tome el régimen urbanístico que se tome deberá sentarse y en lo menester reiterar que si bien la afectación sigue a la finca, sea quien sea su titular, en cambio la obligación de pago debe hacerse efectiva, sea cual sea la fecha de las correspondientes obras, por los propietarios que lo sean en el momento de aprobarse con plenitud de efectos la correspondiente liquidación – anticipada, provisional o definitiva- sin que exista base alguna, caso de adquisiciones sucesivas de la correspondiente finca, para hacer exclusión de cualquiera de los propietarios sucesivos anteriores que no satisfagan su obligación urbanística para determinar una única obligación de pago en el último sobre el que, desde luego, descansa la afectación real indicada. Todo ello claro está sin perjuicio de supuestos de abuso o fraude en la fijación de la fecha de aprobación de la correspondiente liquidación que en el presente caso ni se alegan ni constan.
Y a todo ello procede añadir que siendo la obligación y la deuda del correspondiente propietario en la forma y términos expuestos ello no resulta afectado por la transmisión de los correspondientes terrenos que determine la subrogación real prevista en los artículos 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril (EDL 1998/43304), sobre régimen del Suelo y Valoraciones , 18 del Ley 8/2007, de 28 de mayo (EDL 2007/28567), de Suelo , y 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (EDL 2008/89754) , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo , en relación con los artículos 130 del Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio (EDL 1990/15825), por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en Cataluña en materia de Urbanismo, 382 de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo de Cataluña (EDL 2002/4109) , 382 del Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio (EDL 2005/108352), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, y 382 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto (EDL 2010/149456), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo. Y ello es así ya que para proceder a redirigir subjetivamente las correspondientes liquidaciones resulta preciso con las correspondientes garantías atender a la situación de fallido del deudor correspondiente. Todo ello en el ámbito del derecho público urbanístico y sin perjuicio de lo que haya lugar a pactar y, en su caso, decidir en derecho privado cuyo enjuiciamiento no corresponde a esta Jurisdicción.»
Respecte a la prescripción:
L’exigibilitat de la càrrega urbanística, segons doctrina dels nostres tribunals, al tractar-se d’una acció personal, prescriu als 10 anys (en el cas de Catalunya, en aplicaciño de l’art. 121.20 del Llibre Primer del CCCAt):
TSJ Cataluña (Contencioso), sec. 3ª, S 22-11-2004, nº 809/2004, rec. 455/2002
«En suma, no puede olvidarse que aunque en determinados casos y momentos pueda gestionarlas la Administración municipal, el giro de cuotas urbanísticas no deja de ser un sistema de atender al justo reparto de beneficios y cargas urbanísticas entre los propietarios afectados, por lo que, a falta de disposición específica en una norma con rango de Ley (en Cataluña, la Llei de Urbanismo 2/2002 tampoco recoge esta cuestión) deberá estarse de forma supletoria a lo dispuesto para la prescripción de acciones personales sin término especial de prescripción en la normativa civil, que será el Código Civil, en su art. 1964 (EDL 1889/1) (quince años), salvo que el Derecho Civil propio de cada Comunidad Autónoma disponga otro plazo. En consecuencia, estando en Cataluña, el plazo para reclamar el pago de las cuotas urbanísticas liquidadas prescribía, en las fechas aplicables a los autos, a los treinta años, conforme al art. 344 del Decreto Legislativo 1/84 (EDL 1984/9717) que aprobó el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, (actualmente sería aplicable la Llei 29/02, Primera ley del Código Civil de Cataluña, de 30 de diciembre, publicada en el D.O.G.C. de 13 de enero de 2003, en cuyo art. 121. 20 se establece el plazo de diez años para las acciones personales).
En consecuencia, dado que desde el 14 de octubre de 1992 hasta el 22 de mayo de 2001 no había transcurrido el plazo indicado, no puede considerarse prescrita la acción para reclamar la cuota urbanística que nos ocupa.»
També així ho afirma el Tribunal Suprem a la seva Sentencia de Tribunal Supremo (Contencioso), sec. 5ª, S 04-04-2019, nº 459/2019, rec. 460/2017.
«De acuerdo con todo lo expuesto y rechazando la interpretación que mantiene la Administración recurrente, consideramos como interpretación más acertada que el plazo de prescripción de los gastos de urbanización es el de las acciones personales previstas por el artículo 1964 del Código Civil y que la normativa tributaria sólo sería aplicable, en su caso, a partir del momento en que se iniciase la recaudación ejecutiva, tras dictarse la correspondiese resolución determinante del apremio, que -entonces sí- transformarían la deuda urbanística posibilitando su reclamación por dicha vía.»
Per tant, ates que la derrama es va aprovar el 28 d’octubre de 2006, clarament ha prescrit l’acció de reclamar, encara més quan no consta acreditat que la Junta de Compensació hagi exhaurit el procediment d’apremi contra l’anterior propietari.
