Cuestión planteada:
1.Hay un contrato de arras valido hasta el día 20 de enero de 2022.
Donde pone que la fecha máxima de esta firma se realizara como fecha máxima 20 de enero 2022, y si si pudiera ,antes, por mutuo acuerdo entre las partes.
2.La parte compradora solicita un préstamo hipotecario atreves de un tercero ,un bróker hipotecario , que les consigue la hipoteca .
3.Ahora, lo que ocurre, que la parte vendedora no esta preparada para dejar la vivienda el día 9 de diciembre, la fecha que la asignaron ellos, sin consultar con nosotros. Toda esta gestión lleva el bróker hipotecario, y nos aprieta por todos lados, para cobrar lo suyo, diciendo me que le voy a indemnizar yo todos los gastos que conlleva esta operación si no legare a firmar este día.
Argumentándonos todo esto como que la durabilidad del préstamo que les asignan es de un mes, desde la firma de FEIN ,que lo firmaron el dia 12 de noviembre.
4.Qieren enviar un burofax a la parte vendedora para su apariencia en el notario el día 9 de diciembre.
5.Tambien me advierten de consecuencias mías, como parte mediadora, que puedo tener….
Como me perjudica a mi todo esto?
6.La vendedora puede librar el piso mas tarde , pero no con la fecha que ellos marcan.
Respuesta:
Para dar una respuesta a su consulta necesitaría me remitiese escaneado el contrato de compraventa privado con pacto de arras que se ha firmado por las partes.
No obstante, indicarle que si se pacta un plazo de escritura utilizando la expresión “hasta máximo el día …….” Lo cierto es que la parte compradora tendría la posibilidad de exigir a la parte vendedora que la escritura de la compraventa fuera antes de esa fecha máxima, y la vendedora no podría negarse. Si la vendedora no compareciese en la notaría la fecha indicada por la parte compradora, podría la compradora exigir, o bien el cumplimiento del contrato con indemnización de los daños y perjuicios causados, o bien, la resolución del contrato con devolución de las arras entregadas (si fueron arras confirmatorias) o dobladas (si fueron penitenciales), también con los daños y perjuicios causados.
Si se pactó como Ud. dice en su consulta: “se realizara como fecha máxima 20 de enero 2022, y si si pudiera ,antes, por mutuo acuerdo entre las partes.” Ciertamente es un pacto contradictorio, ya que, por un lado, se dice que existe una fecha máxima, esto es, podría escriturarse antes de esa fecha, y, por otro lado, se dice que para firmar antes de la fecha máxima, se deben poner de acuerdo las partes. Es un pacto un tanto inusual ciertamente, pues lo normal es establecer, o bien una fecha concreta de firma, o bien una fecha máxima pudiendo escriturarse antes, cuando el comprador haya obtenido la financiación, máxime cuando en la actualidad se exige realizar la FEIN que conlleva unos plazos a respetar.
Si el pacto contractual se redactó tal y como se indica en la consulta (“se realizara como fecha máxima 20 de enero 2022, y si si pudiera ,antes, por mutuo acuerdo entre las partes”), y sin perjuicio de que sería necesario poder leer el contrato en su integridad para conocer el resto de pactos por si éstos pudieran contradecir lo anterior, ciertamente podría interpretarse que la voluntad de las partes fue fijar una fecha de escritura (el 20 de enero de 2022) y, si ambas partes se ponen de acuerdo, entonces poder firmar la escritura antes de esa fecha. Aunque tal y como está redactado ese pacto, puede ser totalmente interpretable, ya que no está claro.
En cuanto a si la parte intermediaria tiene algún tipo de responsabilidad en caso que no se llegase a escriturar la fecha que indica la parte compradora, ciertamente no. Y ello es así porque el contrato de compraventa con pacto de arras solo obliga a las partes que lo firmaron, es decir, a la vendedora y compradora, nunca al API, aunque éste suscribiese el contrato en nombre y representación del vendedor.
